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[其他] 协信发展之我见

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董事长

发表于 2009-7-31 11:11 |显示全部楼层
本帖最后由 wangalieen 于 2009-7-31 11:13 编辑

协信的历程是耐人寻味的

  在重庆地产界,协信是一个罕见的理想主义者。他经历的道路曲折而富有戏剧性:在产品设计上,一方面他对先进的建筑规划以及居住理念的引入以及产品的研发上可谓是独树一帜,颇多建树——在建筑规划层面,当大家还在将大中庭作为卖点的时候,他第一个在俊园以及年华引入了均好性组团的建筑布局,引入了版楼设计;在产品创新层面,也是第一个在时代天骄提出酒店式公寓概念,第一个在俊园推出了底跃——一度风靡楼市——这些产品模式直到现在看来都具有很强的生命力,有趣的是,他的品牌与项目却很少被市场所广泛认同——除了俊园几乎每一个项目都是磕磕碰碰,历经艰险。

  是什么原因让这个理想主义者如此委屈——难道仅仅是“天妒英才,红颜薄命”?

  影响协信企业发展最大的2个项目大概就是天骄年华于美茵河谷了。

  盘点这2个项目我们很容易发现,协信的拿地策略上有很大的问题——也就是在企业的开发方向上脱离了城市的主流发展方向——这是很要命的 ——结果是你即使是产品做得再好(天骄年华当时是业界公认的唯一品质可以与龙湖西苑媲美的项目,美茵河谷也算是当时重庆一流的别墅项目)——由于土地版块本身缺乏吸引力甚至有大的抗性因素(缺乏生活配套、工业区、火葬场等等)——最后市场认同度当然就低得可怜。

  其次,在项目执行过程中一些重要的甚至是关键性的细节方面这个理想主义者老是要犯一些很初级的错误。时代天骄弄一大堆想当然的配套设施成为自己的负担;俊园这个唯一算是成功的项目也因为会所给自己品牌抹上污点;到了天骄年华协信居然还是砸了好几百万到会所上面——真是越错越犯,死不改悔,美茵河谷则是整整提前了3年就启动项目——当然要吃尽苦头。落实到户型上——这个很关键的地方协信从来都作得很粗糙,甚至是缺点明显——天骄年华主力 3房大都做到130多,甚至140多的面积——比当时同类项目产品整整要大15—20平米!

  为什么协信会犯这样的错误?这是一种很奇妙的混合着自负与自卑的复杂开发心理在作怪。自负是因为瞧不起当时重庆的开发同行——我的理念比你们先进,眼界比你们高,所以你们认为不对的我就不一定这样认为——由于这种基本心理在做怪就很容易产生视觉的盲点,所以才会有项目配套设施与会所上一再犯错误;自卑则是这个理想主义者有勇气引进先进的理念或者是大师的设计,却缺乏主导产品设计的自信,再加上视觉与思维的盲点就很自然的犯下一系列的初级错误。

  但是,协信在商业项目开发的尝试却是值得赞赏的。

  二线城市中心商圈的改造与升级是重庆城市化进程迅速发展所带来的巨大机遇。协信从住宅开发转向商业与其说是企业开发战略的重大调整,不如说是一种企图更快做大做强的一种开发转型的尝试,不幸的是,这种转型性的开发战略思路一开始就被黄金海岸的短暂的成功催化成一种很强的投机行为。

  从巴南新天地到长寿百年广场,协信在产品定位、设计甚至是商业资源的整合等方面都做得很漂亮——结果依然是不尽理想——商业用房变现率太低,资产包袱过重——为什么会是这样?原因很简单,大体量的商业地产开发涉及的层面过于复杂,已经远远超出了一个发展商能够驾御的范畴,仅就一个变现的环节而论,如果一开始缺乏金融与资本运作的层面支持(而这个层面正是内陆城市的发展商所先天不足的),仅靠市场销售来变现,不免是缘木求鱼,事倍功半 ——主观原因当然也有,由于投机心理的作怪,导致投放的商业用房体量偏大,远超出了市场消化能力。

  但是,这种中心商圈的改造与升级的尝试却是值得肯定的。在某种意义上可以认为,一个中心商圈的改造项目对城市发展的贡献要远大于做10个住宅项目——即使你把住宅项目做成龙湖一样的品牌——其社会价值也极其有限。

  六年前我还没入行做地产的时候有一次与原来企业的老板(也曾经在重庆坐过前3把交椅的主)聊重庆的地产企业,那时龙湖已是如日中天,老板却认为现在是协信做得最好——为什么呢?因为协信的年度纳税额是第一——大老板永远只相信硬指标——这让我印象非常深刻,入行后又看到协信第一个倡导“ 不做建筑垃圾”的理念——虽然没有“回家就是度假的开始”那么有亲和力,却有一种男性的大气与责任感——也很欣赏,慢慢的又发现协信的开发历程磕磕碰碰,不尽人意,盘点原因发现这是一个优点与缺点都非常突出企业,导致这个企业的产品具有鲜明的特征:规划、景观一流,有独特的理念也敢于创新;产品研发很强但是产品细节做得粗糙,经不起挑剔,市场执行认同度低。

  7、8年的开发历程。协信的道路曲折而颇有戏剧性。
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